코로나19 이전과 이후 주택 리스팅은 지난 5년 평균의 절반밖에 되지않고 바이어도 줄었습니다. 그러나 선호 지역이면서 거주용일 경우 주택 매매는 멀티플 오퍼 상황인 경우가 많습니다. 셧다운이 풀리면 이같은 거주용 주택 매매를 중심으로 회복이 진행되겠지만 거래량은 줄어들 것으로 봅니다. 업계에서는 내년 이자율이 3% 이하가 될 것으로 예측하지만 낮은 모기지 이자율이 구매 결정의 중요 모티브는 아니게 될 겁니다. 수요가 많은 주택 부동산 투자도 새 플랜이 필요해 보입니다. 모기지는 낮은 이자율을 유지하고 있지만 다운페이 최소 20%, 크레딧 스코어 700점대 요구 등 조건에 따라 옵션을 붙일 수 있습니다. 특히 페이먼트 가능 능력 측정을 위해 강화된'직업 심사'를 실시하고 있습니다. 여기에 여유자금 확보를 위한 HELOC등 주택 에퀴티를 이용한 융자 등은 일부 은행의 경우 아예 프로그램을 없앤 경우도 많습니다. 앞으로 주택 시장 투자는 충분한 현금 확보가 우선 될 것으로 보입니다. 그리고 모기지를 이용하더라도 싼 이자에 많은 다운으로 페이먼트를 최대한 낮추는 것이 중요합니다. 앞으로도 주택을 원하는 테넌트는 꾸준히 있겠지만 당분간 경제 상황이 전반적으로 어렵다는 가정 하에서 지금 보다 낮은 렌트비를 책정하는 것이 중요하다고 봅니다. 앞으로는 가능하면 하우스나 디태치드 된 타운 홈을 구입하는 것이 유리하다고 봅니다. 이번 코로나로 인해서 주택 선호 스타일도 변화가 올듯합니다. 재택 근무가 늘며 집의 일정 공간을 개인 사무실로 쓰거나 방이 많은 구조로 선호될 수 있습니다. 또 텃밭이 가능하고 렌트 수입을 올릴 ADU 유닛 건설이 가능한 충분한 땅을 가지고, 이웃과의 공간이 충분한 하우스가 추후 테넌트에게도 선호될 것으로 예상됩니다. 앞으로 테넌트와 계약시에는 특히 페이가 가능한지 여부를 면밀히 확인하고 되도록 현재까지 시세 보다 약간 낮게 장기 계약을 유도하고 주택에 오래 거주가 가능한 업그레이드와 최상의 상태를 유지하는 게 테넌트 유치 시 좀 더 유리하다고 봅니다.

Q. 렌트용 주택을 사려하는 데 유동인구는 많지만 가격이 높은 도심이 좋을까요? 외곽 지역에 주택을 구입해서 렌트를 한다면 좋은 투자가 될까요?A.  Rentcafe의 최신자료에 따르면 전국 50대 대도시의 주변의 1105개의 외곽도시 중 242곳이 홈오너보다 렌터의 숫자가 많고 이 중 103개의 도시들이 최근 10년간 렌터의 숫자가 홈오너를 추월했으며 향후 5년간 57개 정도의 도시가 테넌트가 오너의 숫자를 앞지를 것으로 전망되고 있습니다.Commercial Observe에 따르면 외곽 테넌트의 55% 정도가 45세 미만에 중간수입은 $50000으로 조사되었습니다. 특히 마이애미와 LA 그리고 워싱턴DC의 외곽 지역들이 테넌트 비율이 높은 것으로 알려졌습니다.앞으로 팬데믹 변이의 영향으로 재택근무와 제한적인 출퇴근이 병행되는 하이브리드 형태가 유지되고 외곽을 연결하는 Metro 등의 대중교통이 이용 가능하며 당장 주택을 처분하고 완전히 생활환경이 다른 타주로의 이주보다는 오른 집값 속에서 일단 렌트를 원하는 이들을 중심으로 외곽 지역 렌트 증가는 유지될 전망입니다. 이에 따라 팬데믹 이후에는 특히 외곽의 하우스를 구입해서 임대업을 하는 투자가들이 늘어나고 있습니다.상대적으로 가격이 저렴하고 중심부보다는 낮은 렌트인컴이 가능하지만 안정적이기만 한다면 좋은 투자 대안이 될 수 있다고 봅니다. 단순한 단기간의 플립 투자 형태에서 장기 보유로 방향을 바꾸는 투자자들이 늘고 있습니다. Compare.com의 조사에 따르면 설문 응답자 1000명 중 1시간 내외의 통근은 문제가 없다고 50% 정도가 답변했고 좀 더 여유로운 삶의 스타일을 추구하는 40대까지의 젊은 층에게는 외곽지역이 매력이 있다고 생각하는 것으로 나타나고 있습니다. 1980년대만 해도 58%의 주택 구입자들이 18세 미만의 자녀가 있는 경우였지만 현재는 33%로 줄었고 이에 따라 싱글족들은 대도시의 경우 단기 렌트에 더 관심을 가지게 되는 상황이 나타나고 있고 젊은 부부나 은퇴자들의 경우 외곽에 집중하는 모습이 한동안 이어질 전망입니다. 

정서적 애완동물 필요 증명과 판매 새법 AB 468주거용 임대 건물주가 세입자 개 때문에 신경이 쓰인다는 문의가 있다. 임대 계약서에는 개나 고양이를 키울 수 없다고 되어 있지만 세입자는 의사로부터 정서적 애완동물이 필요하다는 소견서가 있다면서 애완견에 대한 항의를 하지 말라고 한단다. 건물주는 어떤 대처 방법이 있느냐는 문의도 있다. 어떤 건물주는 편지를 쓰 준 의사한테도 항의했다는 사람도 있다. 세입자의 외관 모양만으로는 저 사람이 정서적으로 도움이 필요한 애완동물이 필요한 가, 안인가를 분별 할 수가 없다. 건물주 입장에서는, 혹시라도 개가 다른 세입자나 방문자한테 혐오감을 줄 수도 있고, 다른 사람한테 상해를 끼치고, carpet을 훼손 할 수 있기 때문에 다른 부대비용도 걱정이 된다. 이런 사회적 문제가 있기 때문에 새로운 법이 제정되었다. 의료 종사자가 정서적 도움이 되는 동물 허락 소견서를 남발하는 것을 제한하기 위해서 새로운 법이 제정된 것이다. 그리고 정서적 애완 동물이라면서 허풍치면서 판매하는 행위를 금지시키자는 것이다.  기존 법은 개와 고양이의 판매를 규제하고 있다. 기존 법은 구두 또는 서면으로 사기적으로 자기가 자격이 있는 안 내견 주인이 될 것이다, 조련사 또는 조련사 면허 소유자, 또는 안 내견 (guide), 문을 두들려 주거나 소리를 내어서 신호를 주는 개 (signal) 또는 장애인을 위해서 도움을 주는 (service dog) 개 라고 사칭 했을 때에는 6 개월 이하의 징역 또는 $1,000 이하의 벌금 또는 양자에 처한다.  AB 468은 또한 정서적 지원 개를 제공하는 사람 또는 판매하는 사람은, 개가, 안 내견 (guide), 신호 견 (signal) 또는 도움을 주는 개 (service dog)로서 필요한 특별 훈련을 받지 않았음을 통지하도록 요구한다.새 법은, 개인 또는 사업체에서 특별히 정서적 지원을 하는 개, (emotional support dog), 안내견, 신호를 주는 개, 장애인한테 도움을 주는 조력하는 개 (service dog)로서 훈련을 받지 않은 개라는 것을 서면으로 구입자나 수령하는 사람한테 통고해야 된다. 안내견, 신호를 주는 개, 조력 할 수 있는 개로서의 자격이나 특권이 없는 개라는 것을 알면서도 사기적으로 자기가 이러한 개 주인, 조련사, 조련 면허자라고 한다면 경범죄에 처한다. 그리고 정서적 지원견을 위한 증명서, 꼬리표, 조끼, 목줄 또는 투구 (harness) 장비를 제공하는 사람은 개 구입자에게 해당 개가 정서적 지원견, 안내견, 장애인을 위한 신호 또는 service 에 부여되는 권리와 특권을 부여 할 수 있는 개가 안이라는 사실을 구입자 또는 수령자한테 서면 통고를 하도록 요구한다. 새 법은, 또한 의료 종사자가 유효한 면허도 없이, 환자와의 특별한 관계 수립과 법에서 요구하는 특별한 요구 사항을 준수하지 않고서는 환자가 정서적 도움을 주는 개가 필요하다는 서류를 발급하는 것을 금한다. 만약에 정서적 도움이 되는 애완동물의 필요성이 있다는 서류를 제공하기 위해서는 환자와 최저 30 일 간 관계가 유지된 임상 평가를 완료해야 된다. 새 법은, 서면 통고 요구를 위반하거나 또는 법에 의해서 정서적 보조견의 권리와 특권을 누릴 자격이 없는 개라는 것을 알면서도 고의적 거짓 설명을 해서 판매 또는 판매를 제안하는 것을 시도하면 민사 및 형사 처벌에 처한다.  새 법은, 기존의 연방법과 주법에서 개인의 합리적인 권리와 평등한 주거 권리를 제한하거나 변경하는 것으로 해석되어서는 안된다고 명시하고 있다. AB 468은 의료 종사자가 다음을 포함하여 지정된 요구 사항을 준수하지 않는 한 의료 종사자가 정서적 도움이 되는 개가 필요하다는 소견서를 제공하는 것을 금지한다. 여기에는, 1.유효한 license 보유2. 문서를 제공하기 전 최소 30일 동안 해당 제공자와 환자와의 관계를 수립하고,3. 정서적 지원견의 필요성에 대한 환자의 임상 평가를 완료해야 된다. 이 법은 의료 종사자가 합리적인 편의 및 주택에 대한 평등권, 개인의 권리와 관련된 기존 연방법 및 주법을 제한하거나 변경하는 것으로 해석해서는 안 된다고 명시하고 있다. 그러나 정서적 도움을 주는 개 (ESA/ Emotional Support Animal)에 대한 합당한 편의를 요청하는 세입자를 집주인이 대하는 방법과 집주인이 그 요청을 확인하기 위해 요청할 수 있는 문서 유형에 관한 연방법이나 주법은 변경되지 않는다. HUD의 최근 지침서를 보면 된다. "Assessing a Person’s Request to Have an Animal as a Reasonable Accommodation Under the Fair Housing Act.이 지침에는 정서적 도움을 주는 개에 대해 허용 가능한 검증 방법과 광범위한 목록을 포함하는 검증자라는 제목에 나타나 있다. 통고 필수 사항 : AB 468에서 2 종류 통고 할 것을 요구한다. 첫째, 개인 또는 사업체에서 정서적 도움이 되는 목적으로 개를 판매 할 때는 구입자 또는 개를 인수 받는 사람한테 서면 통고를 해야 된다. 서면 통고에는 이 개는, 안내견 또는 신호 견 (signal) 또는 service dog 자격을 갖추는데 필요한 특수 훈련을 받지 않았다는 서면 통고를 해야 된다. 그리고 안 내견, 신호견 또는 도움을 주는 개로서 면허를 받았거나 자격을 갖췄거나 식별할 수 있는 소유자 또는 조련사라고 고의로 사기를 치는 것은 경범죄에 속한다. 둘째, 정서적 지원 동물을 위한 증명서, 신분증, 꼬리표, 조끼, 목줄 또는 개를 조절 할 수 있는 도구 (harness)를 판매하거나 제공하는 사람 또는 사업체는 정서적 안내견 (ESA)에 대한 권리를 부여하지 않는다는 내용의 서면 통고를 구매자 또는 수령인에게 제공해야 된다. 안내견이 안이라는 것을 알고 있으면서도 고의적으로 사기를 치는 것은 경범죄에 속한다.  2022 년 1 월 1 일부터 시행

구입자 검사 능력 대부분의 구입자나 부동산 업자도 부동산 결함 검사를 할 줄 모른다. 법에서는, 부동산 업자는 육안으로 검사 할 의무가 있다. 대부분의 부동산 업자나 일반인은 눈 앞에 결함이 있는데도 결함인지, 안인지 구분을 못한다.  부동산 업자가 결함 검사를 할 줄 모르기 때문에, 엉터리 주택 검사원의 검사 보고서를 빼껴 썼다가, 부동산 업자가 “태만” 소송을 당한 사건이 있다. 부동산 업자가 검사를 잘 할 것이라고 생각하면 안 된다. 실제로 오랜 건축 경험이 있어야 건축 결함을 알 수 있다. 구입자 검사 의무와 검사 범위는 각 상황에 따라서 다르다. 구입자가 결함을 판단 할 능력과 충분한 전문 지식, 어느 정도 조사했는가, 검사 과정에서 합리적인 조사를 했는가, 전문가와 상담을 해서 알게 된 것인가  ? 구입자의 검사 표준과 능력에는 2 가지로 나눌 수 있다. 첫째는, 판매자의 진술에 의존 또는 판매자가 적절한 결함을 밝혔는가 ? 둘째는, 구입자가 부동산 검사를 했는가 ? 검사에서 무엇을 발견 했는가 ? 구입자가 물리적 검사를 할 때에, 육안으로 결함 상태 또는 구입자 결함 분별 지식, 경험에 의존해서 조사한 것이지 “합리적인 사람이란 가설”에 의존해서 찾는 것이 안이다. 이러한 문제 결정은 판매자나 부동산 업자 설명에 대해서 구입자의 지식, 경험에 의해서 결함의 성격, 중요성 또는 결함이 숨겨져 있는 상황에 따라서 결정해야 된다. 결함이 육안으로 명백하게 노출되어 있었기에 어느 누구나 쉽게 볼 수 있는 것을 두고서도 결함을 못 찾았다면, 구입자는 결함 상태를 발견 못한 것이므로 판매자로부터 피해 보상을 받을 수 없다. 구입자가 ‘객관적이고 합리적인 사람의 표준“ 또는 ”일반 구입자의 지식, 교육과 경험 기준“에서 검사 능력을 판단한다.  계약상 구입자한테 검사 권리 부여 : 계약에서 구입자한테 독립적인 조사나 검사를 부여 했을 때에, 구입자가 판매자 또는 판매자 부동산 업자한테 의존 했다는 문제는 서로 상충되어 있다. 구입자가 17 개월 내에  검사 계약 : 광산 구입자가 17 개월 이내에 부동산 검사를 한다고 계약했다.  법원은, 판매자의 허위 설명에 대한 책임이 없다. “구입자는 판매자 진술에 의존하지 않고서 구입자 자신의 조사에 의존한다고 합의 한 것이다. 다른 사건에서는, 구입자가 검사를 했건 안했건 또는 조사를 통해서 사기를 발견 못했더라도 판매자 진술에 의존했다는 상충된 판결이 있다. 구입자가 7 일 이내에 재정 기록 검토 : 매매 계약서에 “ 수입과 경비 기록을 받은 7 일 이내에  확인 조사”한다고 했다. 구입자는 독립적으로 조사 할 전문가를 채용했다. 조사 결과 건물은 년간 $19,295 의 순 수입이 안 된다. 계속해서 손실을 보게 된다고 했다. 구입자는 60 일후에서야 계약 취소 통고를 했다. 법원은, 구입자가 서면 계약 조건 또는 수입과 지출에 관련된 조사를 한 결과 허위 자료이었기에 계약을  취소할 권리가 있다. 계약서에는 구입자한테 조사 권한을 부여했지만, 구입자는 “순 수입” 허위 진술에 대한 계약을 취소할 권리를 포기하지 않았다. “서류 수령 후 7 일”은 과거 수입과 지출 감사 형태로 해석된다. 그러나 구입자가 허위 설명에 대한 취소 권리는 제한되지 않았다.  예로서, 항목별 자본 투자비용이 안인 운영 경비 또는 수입 또는 지출에 대한 불일치를 나타내고 있다.공공 기록 조사 의무 : 구입자는 판매자가 허위 또는 사실을 밝히지 않은 것을 찾기 위해서 공공기록을 조사 할 필요가 없다 또는 있다는 상충된 판결이 있다. 공공 기록 검토 의무 없다 :공공 기록 검토로 사실 확인을 할 수 있지만 구입자는 판매자 태만 또는 고의적 허위 진술에 의존 할 수 있다. 예로서, 부동산 업자가 전기선 지역권이 주택 건축과 상관없다, 홍수 지대, 땅 면적, 지목법 위반, 담보물, 귀퉁이 땅 같은 것을 판매자 설명에 의존하면 되었지 구입자가 공공기록을 조사 할 의무가 없다고 판결했다. 공공 기록 검토 의무 있다: 구입자는 판매자가 밝힌 중요한 결함은 공공 기록에서 발견했어야 된다는 사건도 있다. Mobilehome Park 판매 계약서에 44 동 건축 허가인데 지역권 검토 조건으로 판다고 했다. 5 동의 위치는 석유회사에서 언제든지 배관 관리를 위해 출입할 권리가 있는 지역권이 있다. 구입자가 장소 구경을 했을 때는 5 동이 배관 위에 있었지만, 석유회사 배관 공사를 위해서 5 동을 임시로 이동 시키고는 공사 후에는 다시 옛 자리에 옮겨 두었다. 구입 후에 석유회사는 5 동을 치워 달라고 요구했다. 구입자는 사기 당했다고 소송했다. 법원은, 공공 기록에서 지역권 (easement) 조사를 했다면 이 사실을 알 수 있었든 것이므로 판매자는 사실을 밝힐 의무를 완수 했다고 판결했다. 전문 지식 구입자 : 구입자 2 사람 가운데 한 사람은 토목기사, 또 한 사람은 감정사이고 융자 브로커이다. 이들은 부동산 매매를 알고, 필요한 수리와 비용까지도 잘 안다. 이들은 계약 이전에 부동산 검사를 했고 또 카운티 건축과에 찾어가서 건물 기록 조사도 했다. 부동산 상태는 수리할 것이 많고 방취되어 있었기에 육안으로 쉽게 모든 결함을 볼 수 있는 상태였다. 구입자는 판매자가 중요한 결함을 밝히지 않았고 거짓말 했다고 주장했다. 법원은, 비록 부동산 상태를 거짓 설명하고 숨겼다고 주장하지만, 구입자들은 부동산 검사를 했고, 합당하게 자세히 검사를 했으므로 무엇이 잘못 된 것인가를 알고 있었으므로 판매자가 은폐한 것은 아무것도 없다고 판결했다. 검사원 채용 : 실제로 건축 공사 현장에서 집을 수리하고 부동산 개발 경험이 없는 일반인은 결함이 눈에 보이는 되도 결함이 있는 것인지 고장이 난 것인가를 알지 못 한다. 대부분의 부동산 업자도 마찬 갖이다. 그러다 보니 전문 검사원을 채용한다. 하지만 엉터리 검사원도 많다. 나는 건축, 주택 수리, 부동산 개발 사업 경험이 있고 General Contractor 면허증 (B 352545)도 있다. 시청 건축과에서 planning commission 으로도 일을 했었다. 우연히 부동산에 관심을 갖이게 되어 부동산 업을 하면서 주택이나 상가 건물 매매를 하게 된다. 이때에 구입자들은 전문 검사원을 채용한다. 이들이 어떤 것이 잘못 되었다면서 검사 보고서를 작성한다. 그런데 아무런 결함이 없는데도 잘못 된 것이라면서 검사 보고서에 기록 된 것을 발견하게 되는 경우가 허다하다. 그러므로 검사원을 채용하더라도 경험이 많은 사람을 채용해야 된다. 검사원 잘 못 채용하게 되면 매매가 깨질 수 있다. 그리고 판매자는 집을 판매하기 이전에 잘못된 결함을 시정 해 둠으로서 시간 절약이 되고 주택 가격도 제되로 받을 수 있다. Escrow 중에 시정을 할려면 짧은 시간에 수리 한다는 것이 쉽지 않고, 비용도 더 많이 지출 될 수 있다.