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부동산 금융상담

공동소유에는 5가지 방법이 있습니다

  • 작성자 : 상법부동산법상담
  • 작성일 : 2022-12-11 08:29:03
  • 조회수 : 546
  • 추천수 : 0

미국에서 부동산 소유권의 형태와 방법에 대해 이해하는 것은 매우 중요합니다. 

이것은 미국에서 집을 구입하거나 부동산에 투자할 때 반드시 알아둬야 할 내용 중 하나이기도 합니다. 

부동산 소유권, 혹은 이를 증명해 주는 공식 문서를 타이틀이라고 하는데 미국생활에서 의외로 자주 접하는 단어 중 하나이며 부동산과 동산의 경우에 모두 사용됩니다. 아래 내용으로 정리해 보았습니다. 


소유권의 형태는 다른 부동산과 마찬가지로 각 주법의 지배를 받고 있다. 

부동산 소유권의 형태는 크게 단독소유(Sole Ownership and Separate property), 단독소유는 말 그대로 한 사람의 자연인이나 하나의 법인, 혹은 법에서 인정하는 하나의 개체가 소유권을 가지는 것이다.  


그리고 한명 이상의 사람이나 하나 이상의 개체가 부동산을 함께 소유하는 형식의 공동 소유가 있다. 공동소유에는 법적으로 몇가지 정해놓은 형태에 따라서 매매, 융자, 세무, 이혼, 상속시 각각 다른 소유권 변화의 결과를 가져올 수 있다. 


따라서 부동산을 공동 소유할 때에는 각 소유형태에 따른 법률적 특징을 잘 이해하고 본인의 상황을 고려해야 한다. 소유권의 설정은 부동산 구입시 에스크로 클로징 때 받게 되는 부동산의 양도문서에 본인들이 선택한 소유권의 형태를 기입해야 한다는 뜻이다.


가장 많이 활용하는 다섯 가지 공동소유 방식에 대해 더 자세히 알아보자. 


1) Joint Tenancy (with the right of survivorship)

2명 이상의 사람이 소유를 하는 형태로 이들 중 한사람이 사망하게 되면 사망자의 지분이 남은 사람에게 똑같이 분배되어 귀속된다. 그리고 소유권자 중 한사람이 자신의 지분을 매매 또는 융자받으려 할 때는 반드시 다른 소유권자의 동의를 받거나 법원에 분리 소송을 해야한다. 미국에서 가장 많이 선호하는 형태이다. 


2) Tenancy in Common

이 형태의 소유권은 지분을 부동산을 지인과 함께 구입시 많이 사용하는 방식으로 지분의 소유권자가 자신의 소유권에 대한 권리나 상속을 알아서 결정할 수 있으면 지분을 매매 또는 담보로 융자도 받을 수 있다. 


3) Tenants by Entirety

이 소유형태는 부부에게만 해당된다. 두 사람 중 한명이 사망하면 모든 권리가 남은 생존자에게 승계되는 공동 소유권이며, 주에 따라 적용하는 개념에 차이가 있을 수 있다.  


4) Community Property

반드시 부부에게만 해당되는 소유권의 형태이며 결혼과 동시 결혼생활동안 늘어난 부동산에 대한 권리를 부부가 동등하다는 것에 초점을 두었으므로 한 사람의 이름이 부동산 Deed에 올라가 있지 않더라도 부부 중 한명이 사망하면 자동으로 생존 배우자에게  소유권이 넘어간다. 자녀에게 상속할 수 없다. 상속시 코스트 베이스가 높아 다른 소유형태보다 길게 보면 세금 측면에서 유리하다. 


5) Life Estate 

Life Estate는 Deed 자체가 순서가 정해져 있다. A라는 사람이 현재 소유권을 가지고 있으며, A사망시 B가 그 소유권을 가지는 방식이다. 예를 들어 어머니가 생존시에는 자신의 소유권으로 집을 보유하고 사망하면 아들에게 집을 유산으로 물려주려고 할 때 많이 사용하는 소유권 형태이다.


지난 2~3년동안 많은 부동산 매매가 이루어졌다. 이제 차분히 자신이 가지고 있는 부동산 등기소유권이 어떤 것인지 살펴보자. 그리고 변화된 시점에 맞춰 필요하면 등기 변경을 하는 것도 좋을 듯하다. 


미국의 경우 한국과는 다르게 등기 변경이 쉽고 간단하다. 편리하게 친분이 있는 부동산 에이전트를 통해서 문의해도 좋을 듯하다.

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